주택임대차보호법 얼마나 알고 전세계약서 작성할까?

이제 얼마 있지 않으면 되고 새로운 학업을 위한 진학 그리고 새로운 인생을 위한 결혼등이 본격화 되는 꽃피는 봄이 다가오게 됩니다.

이맘때가 되면 많은 가정들이 다양한 이유로 새로운 집을 알아 보고 이사를 하는 경우가 많은데요.

이제 본격적인 이사시즌이 다가 오기 시작해서 그런지 지난 2월 14일을 기준으로 한 서울 아파트 시세 변동추이를 보니 전세값은 여전히 떨어질 줄 모르고 고공행진을 지속하고 있는 것을 확인할 수가 있었습니다.

갈 수록 전세난은 가중이 되고 있어서 자칫 매물이 나올 경우 꼼꼼히 따져보지도 않고 묻지마 전세계약서를 작성 해서 낭패를 보는 경우가 상당수 발행을 하고 있는 만큼 특별히 이 시기에는 주의를 더욱더 기울이셔야 할 것으로 보입니다.

■ 전세계약 잘 못 하면 법도 무용지물...

지난해 방송에서는 아래와 같이 KBS에서는 '이상한 주인들 전세금 빼먹기의 비밀' 이라는 제목으로 세입자들을 울리는 사기사건에 대해서 집중 보도를 한 적이 있었었구요.

MBC PD수첩에서도 역시 '전세난 내 보증금이 사라지고 있다' 라고 하는 제목으로 방송을 하면여서 세입자들의 피해와 더불어 끊임없이 문제가 되고 있는 전세불안과 그에 따른 여러가지 피해 사례들을 방송한 바가 있습니다.

그런데 희안한 것은 이런 문제발생을 막고자 우리가 흔히들 알고 세입자보호법이라고 알고 있는 주택임대차 보호법이 있는데 사람들이 이토록 속수 무책으로 당하는건가 하는 것입니다.

당췌 이럴 것 같으면 법은 왜 만들어 놨는지 하는 의문이 들 수도 있을 겁니다.

저도 이 법으로 인해서 대항력과 우선 변제권을 확보하여 과거 전세 세입자로 지냈을 적에 보호를 받았던 적이 있긴 하였으나 당시에는 저 역시도 행운이 아니였나 하는 생각이 들었습니다.

사실 이 법을 제대로 알고 있지 못하였고 그 당시 다행이도 계약을 잘 하고 말 그대로 전입신고와 확정일자를 잘 받아 두어서 위기를 모면 하긴 했지만 그것 역시도 행운이였다는 것이죠.

무조건 전입신고 하고 확정일자만 받아 놓으면 세입자가 보호를 받는 것이 아니라는 것이기 때문에 이 주택임대차 보호법을 사실상 어느정도는 자세히 알고 있지 않으면 자칫 쉽게 당할 수도 있겠다는 생각이 너무도 많이 들었습니다.

■ 전세계약 특별히 어떤 것을 꼼꼼히 챙겨 봐야 하는 것인가?

사실 세입자들의 경우에는 주택임대차 보호법에 관해서는 잘 알지도 못할 뿐더러 어설프게 알고 있는 경우가 대부분이고 아울러 거의 모든 분들이 부동산중개업소의 공인중개사를 통해서 전세계약서 작성을 진행 하기 때문에 잘 알려고 하지를 않는다는 것입니다.

부동산 중개 수수료를 줬으니 알아서 잘 해 주겠지?

천만의 말씀 입니다.  이 모든 것은 내가 꼼꼼히 챙기지 않는다면 순식간에 당할 수도 있기 때문에 항상 주의를 기울이셔야 합니다.

그럼 어떤 것을 살펴봐야 하는지 몇가지 짚어 보도록 하겠습니다.

일단 두가지 권리인 대항력과 우선변제권 확보에 관해서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 대항력 확보하기

우선 대항력이라고 하는 것은 집주인이 바뀌거나 경매로 집이 넘어가서 소유자가 바뀐 경우에도 임차인이 계속해서 그 주택에서 거주 할수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다.

이러한 대항력을 얻기 위해서는 가장 중요한 것이 실제거주와 해당 관할 주민센타를 방문하여 전입신고를 하는 것 입니다.

2. 우선 변제권 확보하기

우선 변제권이라고 하는 것은 내가 임차한 주택이 경매로 넘어가게 되었을때 확정일자 순서에 따라서 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말하는 데요.

확정일자라고 하는 것은 전입신고와는 또 다른 개념으로 근처 주민센타를 방문하여 임대차계약서에 받아야 하는 것이기에 단 하루라도 늦춰서는 안되는 것입니다.

아울러 우선변제권은 확정일자를 받은 다음날로 부터 효력이 발생을 하기 때문에 계약을 완료하는 즉시 달려가서 받으셔야 하는 것입니다.

※ 여기서 잠깐! 우선변제권은 확정일자를 받은 다음날로 부터 효력이 발생된다고 하였는데 집주인이 그 사이에 근저당 설정같은 것을 해 버리면 어떻게 되는 것인가요? 정답은 집주인이 근저당 설정을 한것이 우선순위가 되고 여러분의 우선변제권은 후순위로 밀려나게 됩니다. 이럴 경우를 대비해서 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 하는데요. 법무부에서 제공하는 전세 표준계약서를 살펴보면 특약사항이라고 하는 것이 있습니다. 해당 사항까지도 꼼꼼하게 잘 살펴서 집주인에게 계약서에 명시를 하도록 하게 하는 것이 안전합니다.

※ 잘못 알고 있는 상식 하나! 확정일자만 받아 놓으면 무조건 일정 금액은 최우선 변제로 집이 경매로 넘어 가더라 해도 돈을 받을 수 있다고 하는데 맞는 것인가? 어설프게 이정도의 지식만 알고 계신 분들도 상당히 많습니다. 서울은 얼마, 경기도는 얼마, 지방은 얼마다! 그러니 아무리 못하더라도 변제는 조금이라도 받을 수 있다? 아닙니다.  역시 한푼도 못 건질 수 있음을 알고 계셔야 합니다.

아래와 같이 주택임대차 보호법 시행령 제 10조를 살펴보면 최우선 변제권에 대한 금액을 명시를 하고 있습니다.

따라서 이돈은 그래도 보장 받을 수 있겠지 라고 착각을 하실 수도 있는데요.

이것은 소액임차인을 위한 보호법으로 계약금이 아래의 한도를 넘어서게 되면 보상받을 수가 없기 때문에 사실상 요즘같이 전세값이 하늘 높은 줄 모르고 올라간 경우에는 유명무실한 것이라고 봐야 할 것입니다.

자 그럼 여기까지 다 확인을 하고 나면 일단 안심이 되던가요?  아닙니다.  그래도 여전히 헛점이 보입니다.

그럼 뭐가 빠졌는지를 마지막으로 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 등기도 깨끗, 근저당도 가압류도 전혀 없는 집을 계약 했는데 전세자금을 날렸다?

법무부 홈페이지에도 아래와 같이 홍보만화를 통해서 납부하지 않은 국세가 있는지를 임대인에게 꼭 확인 요청을 하라고 주의를 주고 있습니다.

국가에서 거두어 가는 세금은 무조건 우선시 되기 때문에 이 부분 또한 주의를 하셔야 합니다.

만약 집주인이 거액의 국세를 미납하여 집이 경매로 넘어가게 되면 역시나 주택임대차보호법이 있다 할 지라도 보호를 받을 수 있는 것이 없게 되어 버립니다.

주택 임대차 계약서에도 아래와 같이 중요 확인 사항을 1~4번까지 순서를 두고 명시를 하고 있습니다.

그중 2번 사항인 권리순위 확인에서 미납국세 확인은 필수 확인 사항으로 중개업자를 통해서 관할세무서에 확인을 증명을 해 볼 필요가 있습니다.

공인중개사 만을 믿어서는 안되고 결국 집을 구하는 사람은 여러분들 입니다.

따라서 위에 체크한 사항을 꼼꼼히 지키는 것은 필수중의 필수 입니다.

■ 당신 아니라도 들어올 세입자는 많다?

맞습니다.  아주 많습니다.

하지만 사기꾼들은 이런 여러분들의 조급한 심리를 노릴 수도 있습니다.

오늘 계약하지 않으면 다른 사람이 금세 계약 할 것이다라고 여러분들을 부축일지도 모를 일입니다.

하지만 그런 이야기 하는 집은 차라리 안가는 것이 좋습니다.

약자의 입장이라고 해서 급한 나머지 저러한 사항들을 모두 꼼꼼히 체크해 두지 않는다면 방송에서 이야기 했던 것처럼 여러분들의 돈이 한순간에 어디론가 연기처럼 사라질지도 모릅니다.

사실 위의 사항들을 꼼꼼하게 체크 한다는 것은 임차인의 입장에서는 의아할 수도 있고 이럴바에 왜 공인중개사가 필요한가 하는 의문을 가질지도 모릅니다. 하지만 그것이 현재의 현실입니다.

내 돈은 내가 지키는 것이 가장 최선의 방법이라 생각이 됩니다.

아울러 구멍 투성이인 주택임대차 보호법이 하루속히 실직적으로 개선이 되어서 세입자들을 보호해 줄 수 있는 실용적인 법으로 거듭났으면 하는 바램이 듭니다.