전세보증금반환 어떻게 하는 것이 좋을까?

따듯한 봄과 그리고 가을에는 이사하기가 좋은 계절이라 새로운 집으로 옮기시려 하는 분들도 계실테고 때로는 집주인이 전세금을 올려달라고 해서 집을 옮겨야 하는 경우도 많을 거라 여겨 집니다.

물론 많은 분들이 집을 보유하고 계시긴 하지만 여전히 비싼 전세에 살면서 집없은 설움을 겪고 계신 분들도 많으실 텐데요.

계약기간이 만료가 되서 기존 살고 있는 집에서 부득이한 사정으로 인해서 다른 곳으로 옮기려고 하는데 집주인이 전세보증금반환을 차일 피일 미루며 돌려주지 않을 경우에는 임차인 입장에서는 골치아픈 일이 발생을 할 수도 있을 텐데요.

어떻게 하면 좋은지를 관련 법의 근거를 통해서 살펴 보도록 하겠습니다.

■ 계약의 해지는 깔끔하게

'주택임대차보호법' 제6조를 살펴보면 계약의 갱신이라고 하는 부분을 확인해 볼 수가 있는데요.

계약 만료 1개월 전 사이까지 세입자가 갱신거절을 통지하지 안니한 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 다시 갱신이 된 것으로 규정하고 있습니다.

이를 묵시적 갱신이라고 이야기를 합니다.

그런데 이런 묵시적 갱신이 되어 버린 경우 계약을 해지할 방법이 없는 것은 아닙니다.

바로 제6조2에 의거하여 얼마든지 해지를 할 수가 있는 것이죠.

다만 세입자가 해지 통보를 하고 난 이후에 3개월이 지나야지만 그 효력이 발생을 하게 되는 것입니다.

이는 다른 세입자를 구하는데 최소 3개월 정도의 시간은 걸릴거라고 보고 이런 기간을 정한 듯 보입니다.

■ 계약해지 통보는 말로 하지 말고 가급적 서면(내용증명)으로

사실 내용증명이라고 하는 것은 별거 없습니다.

내가 어떠한 의사표현을 상대방에게 전달했다고 하는 것을 확실하게 증명을 해 두는 것인데요.

집에서 편리하게 인터넷 우체국을 통해서 발송을 할 수도 있고 집에서 작성을 해서 등기우편으로도 발송을 할 수도 있습니다.

다만 작성 내용이 무엇보다 중요할 테니 어떤 식으로 작성을 하면 좋은지를 예를 들어 설명을 하도록 하겠습니다.

아래의 예시와 유사하게 작성을 하시거나 혹은 예시의 내용에서 이름과 날짜를 바꾸셔서 작성을 하셔도 무관할 듯 합니다.

※ 작성의 예시

발신인 : 이몽룡(임차인) 주  소 : 연락처 :  수신인 : 변사또(임대인) 주  소 :  제목 : 전세계약 해지요청 및 전세보금금반환 청구의 건 1. 귀하의 무궁한 발전을 기원 합니다. 2. 상기 임차인은 00년 00월 00일 로 부터 임대인과 2년간의 임대차 계약을 체결한 바가 있습니다. 3. 0000년 00월 00일 부로 주택임대차 보호법 6조 에 의거하여 묵시적 계약 갱신이 되었던 바 금번 개인적인 사정으로 인해서 전세계약 해지를 요청 드리는 바 입니다. 4. 주택임대차 보허법에 6조의 2에 의거 하여 이 통고를 받은 후 3개월이 지나면 임대차 계약이 해지가 되는 바 그 이전 보증금 반환을 요청 드리는 바 입니다. 5. 아울러 상기 임차인은 보증금이 반환됨과 동시에 계약만료가 된 부동산을 차질 없이 명도할 것을 약속 드리는 바 입니다. 6. 본 내용증명은 상호간 의사표명을 확실히 하고자 하는 목적을 둔 것임을 이해해 주셨으면 하는 바램 입니다. 0000년 00월 00일 임차인 이몽룡 (인)

물론 이런거 상대방이 받으면 왠지 딱딱한 느낌이 들어서 그리 기분은 좋지가 않을 것으로 생각 됩니다.

말로 해서 원만하게 처리를 하는 것이 가장 좋은 것이긴 합니다.

■ 보증금은 안돌려 주고 이사는 가야 하고 어떻게 해야 하나?

사실 돈이 한두푼 하는 것도 아니고 집주인이 전세보증금받환을 하지 않은 상황에서 이사를 갈 수 있는 분들은 극히 드물 것이라 여겨 집니다.

따라서 이사를 가지 않고 그 집에서 일단 눌러서 살고 계시는 것이 최선의 방법이라 여겨 지긴 합니다.

하지만 그럼에도 불구하고 여유자금도 있고 해서 부득이 이사를 꼭 가야만 하는 경우라면 반드시 해 두어야 할 것이 있습니다.

바로 '임차권등기명령' 이라는 것을 신청을 해 두셔야 하는데요.

'주택임대차보호법' 제3조의 3을 살펴보니 당췌 이것을 왜 해두어야 하는지가 용어가 어려워서 의문이 드실 수도 있을 겁니다.

위 내용을 이해를 하기 위해서는 바로 '대항력' 과 '우선변제권'이라고 하는 것을 우선 이해를 하셔야 합니다.

여러분들이 세입자로 들어가서 가장 먼저 하는 것이 바로 전입신고라고 하는 것인대요.

이것은 바로 대항력이라고 하는 것을 얻기 위함 입니다.

즉 이 대항력이라고 하는 것은 아래 그림에서 설명한 바와 같이 주택을 팔거나 경매로 넘어간 경우라고 할 지라도 세입자가 그 집에서 계속 거주를 할 수 있도록 하는 권리를 의미 합니다.

다음으로는 이사를 가면 전세계약서를 들고 주민센타로 가셔서 확정일자라고 하는 것을 받으실 텐데요.

이는 우선변제권 이라고 하는 것을 확보를 하기 위함이라고 보시면 됩니다.

우선변제권이라고 하는 것은 집이 경매가 되었을 경우 확정일자를 받은 순서에 따라서 전세보증금을 우선적으로 반환받을 수 있는 권리를 의미하는 것으로 이 확정일자는 무조건 1순위가 되도록 시일을 늦추지 말고 받아 두시는 것이 좋습니다.

참고로 그 집이 이미 근저당 설정이 된 경우라고 하면 여러분들이 확정일자를 받으셨다고 하더라도 근저당 설정자 보다 후순위로 밀려나게 됩니다.

따라서 항상 전세계약을 할 때에는 이사 가려고 하는 집이 과도하게 근저당 설정이 되어 있는지를 확인해 보시는 것이 중요하다는 것이죠.

또한 전세금이 올라가서 새로 계약서를 작성하신 경우라고 하면 확정일자를 다시 받으셔야 합니다.

이제 대항력과 우선변제권에 대한 이해가 마무리가 되었다고 하시면 '임차권등기명령'에 관한 사항도 금방 이해를 할 수가 있을 겁니다.

즉 이사를 가게 되면 대항력과 우선변제권을 상실 할 수가 있으므로 그 권리를 그대로 유지를 하기위한 방법이 바로 '임차권등기명령'이라고 하는 것입니다.

신청은 등기부등본, 임대차계약서, 주민등록등본을 가지고 가셔서 관할 법원에 신청을 하시면 보통 2주안에 마무리가 됩니다.

아울러 집주인의 동의를 받지 않고도 세입자가 단독으로 진행이 가능 합니다.

이런 과정까지 다 수행을 했음에도 불구하고 전세보증금반환을 받지 못한 경우라고 하면 남은 것은 소송밖에는 없을 것이라 보여 집니다. 그러나 법적 소송이라고 하는 것은 많은 시간과 비용을 요하기에 가급적이면 원만한 합의를 통한 해결이 최선이라고 말씀 드립니다.